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开发商“囤地”“捂盘”,乘着房价上涨高价卖出
南方都市报 2021-11-25 17:35:16
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        南都讯 见习记者孙阳 只要等得够久,房子就能卖得越贵?在深圳房价过去几年一直上涨的大趋势里,有开发商拿地之后想方设法规避政策不开发土地,也就是业内俗称的“囤地”“捂盘”,为的是让当时低价拿的土地,乘着房价上涨的东风日后好高价卖出。

        第四季度项目纷纷入市

        现在,他们可能再也等不起了。

        11月19日,宝安的榕江壹号院拿到了预售证,深圳人苦等许久的项目终于要入市销售了。“这片地围起来很久了,项目好像两年前就开工了,现在都起了20多层了也没听说过要开盘。”住在宝安的李姐每天上下班都能看见这个项目,不过并未发现市场上此盘的销售情况。

        对于榕江壹号院来说,比开盘速度更慢的其实是开工速度。南都记者查询到,项目于2011年取得了建设用地规划许可证,2019年初开始动工,到2021年底拿到预售证,至今还未开盘销售。

        “重度拖延症”的项目接连入市,是姗姗来迟还是着急脱手?

        “综合周边的二手房指导价来评估,这楼盘怎么也不至于只给卖7万元。”已经在宝安片区做了十多年的中介陈生告诉记者,之前市场对榕江壹号院的预期应该是在9万元每平米左右。

        陈生进一步告诉记者,榕江壹号院周边最近的公寓松茂御龙湾指导价为7.7万元/平米,前不久开盘的坪洲地铁口前城滨海花园备案均价8.5万元/平米,而从综合考虑产品的角度,榕江壹号院的预期本应该比这两个项目更高。

        只是据预售许可证来看,榕江壹号院本批次备案均价约7.83万元/㎡,总价区间为842万元-1746万元/套。

        同样“重度拖延”的,还有南山的新世界临海揽山御园。

        这个项目不仅“熬”走了一批批意向购房者,甚至还“熬”走了一批销售人员。某新世界临海揽山御园的购房群里,早在一年前就有意向购房者发现“我的销售中介好像辞职了”、“我的销售也说不等了,辞职了,还抱怨浪费了一年时间”。

        2002年提出旧改申请,2019年9月开始开放展厅,2021年11月开盘,历时接近20年,新世界临海揽山开发的时间跨度更是超过榕江壹号院。

        南都记者发现,进入四季度以来,除了榕江壹号院、新世界临海揽山御园之外,还有海德园B区、加福华尔登府邸、盛璟润府在内的深圳多个网红盘开始集中入市。无独有偶,这些项目都是“拖延症重度患者”。

        比如海德园,2020年8月南都记者就注意到项目方发布了“开盘时间未定,谨防上当受骗”的通知,12月再次发布《项目告客户书》表示开盘时间待定。项目入市的信息持续霸屏600多天,当之无愧网友赠予的“深圳楼市鸽王”称号。

        海德园只拖了不到两年就入市了,而另一边盛璟润府则是被网友称为“捂盘王”。盛璟润府原来是清湖新业的城市更新项目,曾出现在2011年深圳第一批城市更新计划中,到如今正式入市,已经过去10年时间。

        为何这些项目都选择在今年四季度集中入市?这是机缘巧合还是开发商必然的选择?这是否意味着开发商对深圳整体市场预期的不再看好?

        业内人士告诉南都记者,出现“捂盘”是开发商采取的一种销售策略,涉及的是对销售时机和推售节奏的选择、对利益追求的最大化。当然不排除少部分是因为不可抗力,比如内部纠纷和无法开发的问题导致无法入市。

        而集中入市的原因一方面是到了必须进行销售的时间节点,无法再拖,另一方面也是随着土拍严格限制地价和入市销售均价,导致开发商对房价上涨预期不再。四季度也是房企回款的重要阶段,尤其是今年全年许多房企的销售情况不容乐观,项目入市也可以给房企注入现金流,完成全年销售目标。

        最严调控后,深圳楼市回归理性

        只是房子并不像白酒越陈酿越香越有价值。深圳的楼市此时用“打铁还需自身硬”来形容更合适不过。

        11月24日,海德园B区在深圳公证处摇号,共有504批意向登记客户选181套房源,最低入围积分为62.2分,是今年新盘登记入围积分最高的一个。“海德园的产品和位置是其最大的优势,非常适合有改善需求的人,其实因为周边的价差买的投机者反而并不多,可以说是没有。”熟悉该片区的中介表示,海德园的备案价和周边的二手房指导价接近。

        只是项目未正式开盘前一切都不好下定论。回想12天前,新世界临海揽山正式进行线上选房,登记810批客户,最终403批客户入围,251套住宅总共只共卖了163套,剩余88套未售,去化率仅为64%。

        “这像极了爱情,等待多年未必有好结果。”网友对新世界临海揽山的评论同样道尽了这些捂盘多年的项目的痛。

        11月23日,龙华盛璟润府进行公证摇号,本次共185批意向登记客户,备案736套住宅(其中有6批作为展示储备,不在此次摇号中),实际推售房源为730套。

        另一边,酝酿了多年终于入市的加福华尔登府邸,在开盘后只迎来了148批登记客户,开盘当日卖了168套,项目备案462套房源。

        “购房者都有观望心理。”上述业内人士对南都记者表示,“如果放在前几年入市,这些楼盘的去化都不会差,只是现在的购房者都比较精明,哪怕是‘网红盘’三个字也无法调动大家的情绪。其实下半年的各区开盘情况也可以看出一个趋势:随着二手房指导价的出台,购买新房套利空间减少,投机客正在退场。深圳正在回归居住购买力定价的时代,只有好产品好项目才能受到购房者的青睐。”

        南都记者了解到,2018年,深圳出台土规政策,明确了“住宅类须1年内开工,4年内竣工”的要求。若开发商开竣工延期,将加大处罚力度。

        同样严控“捂盘”的政策在成都也曾出现过,2020年9月,成都市高新区财政金融局对成都市房地产项目捂盘等进行了管控。易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对此表示,政策明确是为贯彻落实上级部门关于促进房地产市场平稳健康发展的相关要求,通过此类政策,很大程度上也使得后续各类房企会更加规范进行操盘,而不是故意拖延工期。应该说,这也落实了“房住不炒”的导向。