购房流程

买房是中国家庭一件大事,大部分买首套房的家庭都对买房流程不甚了解,如若运气不好碰上了心术不正的售房人员很容易被忽悠,稀里糊涂的买了房,因此买房前要做好十足准备,除了要多方查看对比了解房子本身外,也要对买房流程了然于心,谨防被忽悠。


▅ 买房规划

1、明确付款方式

购房的付款方式有三种:全款、分期付款和按揭贷款。分期付款和按揭贷款都是先首付部分再按期还款,但分期付款是分期付给开发商,分期年限较短;而按揭贷款是付款给银行,分期年限一般为20年或30年。分期付款适合家庭条件殷实但又不足以付全款或者家庭资金流动频繁的,而按揭贷款适合经济条件一般的普通刚需族。需要注意的是,无论是分期付款还是按揭贷款,都是需要参考个人征信的,所以购房者有无不良信用记录很关键。

2、评估购房能力

根据家庭的存款情况、家庭月收入和开支等评估自己适合哪种购房付款方式,择优选择。如果选择首付+分期还款的方式就要考虑首付能凑多少?每个月还款多少才不影响家庭生活品质?如果家里有即将出生的小宝宝或者即将上学的孩子,还要考虑这部分的开支。

3、明确买房目的

你买房的目的是刚需、改善、还是投资?目的不同选房的侧重点也就不同了。刚需侧重住房与家庭经济条件的平衡,改善侧重房子本身的品质与环境配套,而投资侧重地段和房子的未来升值空间。


▅ 挑选房源

挑选房源自然是要根据购房者本身的买房目的和资金多少来定的,简单来说就是有钱就买好地段、好配套的好房子,比如市中心的学区房。当然资金有限就要退而求其次根据侧重点来选了。挑选房源一定要实地查看楼盘状况,多个楼盘对比,认真参考售房人员给的房源描述,仔细考量其给的建议。选房一般也就是看户型、面积、采光、楼层、小区环境,周边交通、商超、教育、医疗等。


▅ 签认购书

在商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房者在认可项目后,到售楼处签订认购书,并缴纳定金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

其实签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:

1)房屋开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

2)客户认购物业的楼层、户型、房号、面积。

3)购房房价,包括单价、总价。

4)买房付款方式,包括一次性付款、分期付款、按揭付款。

5)房屋认购条件,包括定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

在签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:

1)本项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。

2)房屋购买人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

3)购房房款支付方式。

4)买房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

此步骤注意事项:在签认购书时,一定要记得查看开发商的五证:即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》。特别是《预售许可证》非常关键,开发商是否取得这份证件,是能否合法出售这套房产的凭证。一般来说,如果有了这份证明,前面的几张证件大概也都没问题啦!

4、签正式合同

在一般情况下,在签认购书后,开发商会在一周之内通知客户来签正式的合同,并按合同约定付款,如果约定以按揭方式买房的,此时就该付清20%-30%的房款了。

5、合同登记备案

签完正式合同之后,就要准备到房地产管理部门办理合同登记备案手续了。办理合同登记是要交钱的,现在在房地产界已形成一种行规——即费用在大多数情况下由开发商掏腰包。不过,购房人自己承担或与开发商协议承担的情况也有不少。若由你承担这笔款项的话,那么登记费的标准为:住宅为3元/平方米;车库如果按面积算,则为7元/平方米,若无面积,则为200元/位;商场为12元/平方米。同时,购房人还得按购房金额的万分之三,缴纳印花税。

6、公证

公证费用按购房款的3‰缴纳。举个例子:如果你买的是一套售价为50万元的房子,公证费用得花去500000×3‰=1500元,你可以与开发商协商付款的比例。肯分担这笔费用的开发商,一般是与购房人各付50%。待公证程序结束后,开发商再拿着公证书到房管局办理合同登记手续。

7、办理按揭手续

现在买房子有很多种付账方式,你可以与开发商自由协商,一般有一次性付款、分期付款和银行按揭等几种。如果你大方地选择了前两种付款方式的话,那么在开发商办完合同登记之后,开发商就会通知购房人来领合同。正式的房屋买卖合同是全国统一的《商品房买卖合同》,共有一式四份:买房人、开发商、房管部门和公证处(如果有的话)各执一份。如果未进行公证,房管部门会收回一份合同。

如果你选择的是银行按揭付款,那么开发商会在合同登记之后,将合同资料送交银行审批,各家银行对办理按揭应提供的材料和按揭条件限制的规定都不太一样。

8、抵押登记

按揭手续办完之后,购房人就须到房管部门去办理抵押登记手续。此时,购房人还须独自承担万分之八的抵押登记费。

9、保险

以上手续都办理完毕之后,购房人还须为房屋办理保险,支付的保险费为贷款金额×1‰×年限。办完这一切手续之后,你就按着按揭贷款合同的规定,每月往银行交钱吧。


▅ 收房验房

房子虽然买了,但事情还没有完。需要等待交房和验房手续,交房时首先需要看是否符合交房的条件,与交房相关的证件、资料是否齐全。其次,需要检查房屋是否存在瑕疵,比如墙面、地面是否平整,有无水渍,层高、房屋面积有无缩水,门、窗是否完好等都要及时与开发商反馈确认,以便及时处理。


▅ 办理不动产权证

准备好办证所需资料,缴纳契税、登记费、房屋维修基金等税费,办理不动产证书就算大功告成啦!购房后,相关发票及收据都要保留好。